〔問 31〕 災害や感染症拡大の影響などで管理組合の運営が困難となっている場合に おける次の記述のうち、区分所有法の規定及び標準管理規約によれば、適切でない ものはどれか。
１ 共用部分の応急的な修繕工事が必要となった場合、理事会も開催できないよ うなときには、理事長が単独の判断で工事を実施することができる旨を、規約 で定めることができる。
２ 書面又は電磁的方法により理事全員の同意を得れば、理事長は、管理費等を 長期にわたって滞納している区分所有者に対し、区分所有法第 59 条に基づき 区分所有権及び敷地権に係る競売を申し立てることができる。
３ 任期の満了により退任する役員は、総会が開催されて新役員が就任するまで の間は、引き続きその職務を行うことになる。
４ 災害避難により連絡がつかない区分所有者Ａの専有部分内で漏水事故が発生 し、至急対応しなければ階下の専有部分等に重大な影響が生じるおそれがある ときは、理事長は、Ａの専有部分内に立ち入ることができる
解説）
落とし穴：区分所有法で決められていることを、規約で別の定めができるかどうか、標準管理規約コメントの知識。
選択肢１
標準管理規約第２１条コメント１１の通りです。
まず、 標準管理規約第54条 1項10号で、災害等の緊急時において、保存行為を超える応急的な修繕行為の実施が必要であるが、総会の開催が困難である場合には、理事会においてその実施を決議すると着てしています。
さらに、 標準管理規約第２１条コメント１１で、 理事会の開催も困難な場合には、理事長単独で、応急的な修繕行為の実施まで理事長単独の判断で実施できると規約に定めることも考えられるとしています。この場合は、保存行為や応急的な修繕行為に要する費用の限度額について、予め定めておくことも考えられるとしています。
正しい。
選択肢２
区分所有法第 59 条は、訴えをもって、区分所有権及び敷地権に係る競売を申し立てることができると定められていて、規約で別の定めをすることはできません。
正しくない。
選択肢３
標準管理規約第３６条第３項に定められています。
３ 任期の満了又は辞任によって退任する役員は、後任の役員が就任するまでの間引き続きその職務を行う。
正しい。
選択肢４
標準管理規約第２３条第４項に定められています。
理事長は、災害、事故等が発生した場合であって、緊急に立ち入らないと共用部分等又は他の専有部分に対して物理的に又は機能上重大な影響を与えるおそれがあるときは、専有部分又は専用使用部分に自ら立ち入り、又は委任した者に立ち入らせることができる
なお、 標準管理規約第２３条第１項 では、管理を行う者は、管理を行うために必要な範囲内において、他の者が管理する専有部分又は専用使用部分への立入りを請求することができることを定めています。
普段は、請求して立ち入らせてもらうのが、緊急時には、自ら立ち入ることができます。
正しい。
以上のことから、選択肢２が正解になります。
